• Fabrizio Fazzolari

CONTRATTO A CANONE LIBERO O CONTRATTO A CANONE CONCORDATO?

Aggiornamento: giu 28

Quale dovresti scegliere?



Se il tuo intento è quello di mettere in affitto un immobile la prima cosa da fare è informarti sulla tipologia di contratto da stipulare.

Fino a 10 anni fa andava per la maggiore il canone libero, nell’ultima decade c’è stato il boom del canone concordato.

Quindi quale scegliere?

Scopriamo meglio quali sono le differenze tra le due tipologie


Contratto a canone libero

Proprio come dice la parola stessa, questo tipo di canone, permette al proprietario di decidere liberamente la cifra della mensilità da richiedere all’inquilino.


In poche parole, il proprietario può richiedere all’inquilino la cifra che più ritiene opportuna.

Potrebbe richiedere per un bilocale ad esempio 300/400 o 600€ al mese, la legge non lo vieta, bisogna soltanto trovare un inquilino disposto a pagare una cifra simile per un bilocale.


Attenzione a non esagerare però.

Se il tuo appartamento è bellissimo o ha delle caratteristiche introvabili è possibile trovare un inquilino disposto a pagare di più del normale.

Se invece il tuo appartamento ha caratteristiche nella norma è molto più probabile che una persona disposta ad essere "spennata" sia una persona che ha qualche problema alle spalle. Potrebbe essere stato sfrattato oppure potrebbe non avere delle buste paga in regola e quindi essere disperato.


Se così non fosse, e te lo auguro, sarà soltanto una questione di tempo prima che il tuo nuovo inquilino ti saluti rendendosi conto che esistono molti altri appartamenti simili al tuo, ad un prezzo più abbordabile.


I canoni d’affitto molto alti attirano persone bisognose ed in difficoltà.

Pensi davvero che una persona che non ha un urgenza estrema scelga spontaneamente di pagare un canone più alto di affitto rispetto alla media?

Inoltre se le persone non avessero determinate difficoltà ti posso assicurare che, con i tassi dei mutui bassi come in questo periodo e i prezzi stracciati delle case sicuramente preferirebbero pagare un mutuo ed investire sul mattone piuttosto che pagare un affitto che potrebbe addirittura superare quella che è la rata di un mutuo.


Con questo non sto dicendo che il contratto a canone libero non convenga, sicuramente potrebbe farti guadagnare di più. Ma metti in conto di metterci almeno un paio di mesi per trovare il giusto inquilino. Non fermarti alla prima persona che ti offre la cifra che richiedi.

Cerca di fare una valutazione molto attenta della persona che dovrà abitare nella tua casa per i prossimi anni e che dovrà regolarmente pagarti l’affitto. Non vorrai mica essere costretto ad avviare le pratiche di sfratto dopo il terzo mese?


Contratto a canone concordato

Negli ultimi anni sono quelli che vanno per la maggiore.

Sono canoni che non dipendono dalla volontà del proprietario ma da fattori particolari come ad esempio la metratura dell’appartamento, la zona in cui si trova e "gli elementi" che sono presenti nell’appartamento.


Per compensare il canone di affitto più basso, i proprietari, hanno diritto ad avere degli sconti sulle imposte che dovranno pagare allo Stato per la locazione dell’immobile. Avranno una riduzione dell'IRPEF e dell'IMU.


Ma torniamo al calcolo del canone di affitto.

Come si calcola il valore mensile dell'affitto che si può richiedere?

Se prendiamo in considerazione due bilocali molto simili, affittati entrambi con un canone convenzionato, troveremo sicuramente una differenza di prezzo sul canone di affitto proposto. Il primo parametro da prendere in considerazione è la metratura dell'appartamento. Non è detto che gli appartamenti per quanto simili misurino gli stessi metri quadri.


Il secondo parametro da tenere in considerazione è la zona. Ovviamente più si è vicini al centro della città più il tuo immobile varrà, anche per quanto riguarda il canone di affitto.


Infine, come ultimo parametro da tenere in considerazione, parliamo degli "elementi".

In poche parole sono delle caratteristiche (18 per l’esattezza) che il tuo appartamento ha o dovrebbe avere.

Alcuni sono elementi davvero basilari come ad esempio l’impianto di riscaldamento, la cantina, la presenza del bagno,... altri invece non sono così facili da trovare in tutte le case, ad esempio l’impianto di climatizzazione, l’ascensore o gli infissi nuovi in tutte le finestre della casa,...


Ovviamente vien da sè che più elementi ha il tuo appartamento più alta sarà la cifra che potrai richiedere al MQ.

Ricapitolando, con il contratto a canone libero puoi richiedere la cifra che vuoi e guadagnare teoricamente di più ma senza avere sgravi fiscali. Con il contratto a canone concordato, invece, è il Comune che ti impone la cifra da richiedere. Sicuramente è più bassa di quella che avresti scelto con un canone libero ma allo stesso tempo ti permette di usufruire di riduzioni su IRPEF e IMU. Senza considerare che il canone di affitto più basso richiesto all'inquilino ridurrebbe la possibilità di impiccarlo ed aumenterebbe il tempo medio di permanenza dell'inquilino all'interno della tua casa.


Se hai ancora dei dubbi sulla tipologia di contratto da scegliere la cosa migliore che tu possa fare è quella di contattarmi.

Non solo ti consiglierò la giusta soluzione ma mi occuperò della promozione del tuo appartamento e della ricerca del miglior inquilino per la tua casa grazie ad un’attenta pre qualifica.


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Articolo di Fabrizio Fazzolari, agente immobiliare dal 1997.

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