• Fabrizio Fazzolari

STAI PENSANDO AGLI AFFITTI BREVI? NON COMMETTERE QUESTO ERRORE

Aggiornato il: giu 8

Se ci stavi solo pensando sei ancora in tempo per cambiare idea

Cominciamo questo articolo con una domanda: “Conviene ancora affittare per brevi periodi ai tempi del Coronavirus? NO, e probabilmente non è mai realmente convenuto.

Potresti dirmi: “Ma cosa dici, io piuttosto che affittare e rischiare uno sfratto lo affitto su Airbnb e su Booking!

In Italia, da qualche anno a questa parte, siamo diventati tutti imprenditori, tutti ad affittare a turisti. Addirittura dal centro siamo passati anche in periferia. In ogni zona abbiamo trovato una caratteristica per invogliare i turisti ad oltrepassare il cuore della città e a prenotare in zone più esterne vista anche la comodità dei mezzi pubblici.

Abbiamo preferito affittare ai turisti anziché affittare i nostri appartamenti in maniera classica e ci siamo ritrovati un pò tutti ad essere “albergatori”.

Anche tu sei diventato un imprenditore turistico?

Se non consideri il valore economico del tuo tempo, ti è andata bene per gli ultimi tre anni. Ma hai mai provato a prezzare realmente le tue prestazioni?

Alla fine di questo articolo ti renderai conto che forse non è mai realmente convenuto affittare per brevi periodi, neanche prima del virus. Prova ad analizzare ed a prezzare in ordine i seguenti punti, come se non potessi più occupartene e dovessi incaricare altre persone che lo facciano al posto tuo o, peggio ancora, ad una ditta esterna il lavoro che tu facevi gratis:

  • Costo di una persona che si occupi di fare il check-in (minimo 10€)

  • Benzina per andare a fare il check-in (5€/10€ andata e ritorno)

  • Tempo per pulire casa (2 ore x 10€/ora = 20€)

  • Detersivi (3/4€ ogni pulizia)

  • Lavanderia (se hai 4 posti letto e porti in lavanderia non te la cavi con meno di 13/15€)

  • Tempo per gestire i vari siti internet quali Airbnb e Booking + tempo per rispondere al telefono ed alle mail dei clienti bisognosi di una rassicurazione (le agenzie prendono solo per questo servizio circa il 20% dell’affitto)

  • Calcolo dei danni provocati dal frequente “viavai”

Se il tuo tempo lo conti a zero euro all'ora e non calcoli gli imprevisti o i litigi con il condominio fino a prima del Covid, forse, poteva anche convenire affittare per brevi periodi. Ma solo se non conti il costo del tuo lavoro.

Oggi, analizzando quanto detto sopra ed aggiungendo il fatto che sicuramente avrai ricevuto una marea di disdette nei mesi passati, non hai ancora molte richieste per prossimi mesi e nell’ultimo anno hai dovuto tenere l’appartamento totalmente vuoto, sei sicuro che sia conveniente temporeggiare ancora? Hai già perso, stando stretti, oltre 10.000 di incassi, ma IMU e spese di condominio hai dovuto pagarli ugualmente.

Certo, si respira già aria di “fine Covid”, ma in quanto tempo riuscirai ad ammortizzare le spese che hai sostenuto e che dovrai sostenere?

In aggiunta ai costi nascosti, considera anche le spese pubbliche che già conoscevi e che già mettevi a bilancio:

  • Commissioni ai portali (Booking.com prende il 18% + iva)

  • Cedolare secca (21% sul totale dell’affitto percepito)

  • Bollette

  • Spese di condominio

  • Spese di riscaldamento

  • IMU

Sei proprio così sicuro che convenga veramente affittare per brevi periodi?

Considera anche che adesso (negli ultimi due anni) un appartamento veniva affittato a 25/30 € a notte, che per una media di 20 notti, faceva poco più di 600€ lordi!

Finché sei ancora in tempo abbandona gli affitti brevi. Anche se si intravede uno spiraglio di luce e il peggio del Covid sembra passato non farti fregare.

E adesso cosa puoi fare con il tuo appartamento?

Le opzioni sono due. Puoi decidere di venderlo, incassare i soldi della vendita e ritirarti finalmente dagli affari. Oppure puoi decidere di affittarlo con un affitto classico 4+4 o convenzionato. In questo modo ti assicureresti delle entrate mensili per i prossimi anni.

Si certo, ma come faccio a trovare un inquilino meritevole di tanta fiducia?

Preoccupazione più che lecita. Sai come puoi fare? Affidando la tua casa ad un’agenzia, semplice.

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Articolo di Fabrizio Fazzolari, agente immobiliare dal 1997.

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