Risparmi quasi 5.000€ sull'acquisto di un bilocale
Partiamo da quello che riporta il sito dell’Agenzia delle Entrate in materia di agevolazioni sull'acquisto della prima casa.
«Si tratta di una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Per esempio, con i benefici “prima casa” sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all'imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.»
Concentriamoci adesso sul testo sopracitato e cerchiamo di tradurlo in modo che sia semplice per tutti voi che leggete questo articolo e che di professione non fate né i Notai, né i Commercialisti, né gli Agenti Immobiliari.
Partiamo dal capire in cosa consiste di preciso questa agevolazione e perché conviene usufruirne. I motivi sono essenzialmente due. Entrambi relativi al risparmio.
Uno per il risparmio immediato che si può avere e l’altro per il risparmio nel corso del tempo.
In molti erroneamente sentendo parlare di agevolazione prima casa pensano che valga solo ed esclusivamente per la prima casa (in senso temporale) comprata nella vita di un individuo.
Questo non è corretto.
L’agevolazione prima casa può essere sfruttata illimitatamente per più volte durante la vita. Gli unici due requisiti da rispettare -fino a qualche anno fa- erano quelli che non bisognava essere titolare di un altro immobile nello stesso comune di acquisto e che non si doveva essere titolari su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, di un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Oggi questo requisito non è più indispensabile, ma ne parleremo in seguito.
Torniamo però all'analisi delle caratteristiche necessarie per poter usufruire dell’agevolazione prima casa. Vediamo in pratica cosa vuol dire nel dettaglio il testo della normativa e quali caratteristiche sono necessarie per poterla sfruttare.
1) Non bisogna essere proprietari esclusivi (al 100%) ma neanche in quote in tutta Italia di altri appartamenti per i quali si è richiesta l’agevolazione prima casa in passato e che non sono ancora stati venduti.
2) Tale obbligo si estende anche a forme diverse di acquisto della proprietà quali usufrutto, nuda proprietà, ecc. per i quali si è sfruttata l’agevolazione prima casa.
3) Se sei proprietario esclusivo, al 100%, di un altro immobile nel Comune di Torino non puoi sfruttare l’agevolazione prima casa anche se non l’hai mai sfruttata. In questo caso ad esempio, potresti comprare come prima casa a Venaria, ma non a Torino. Questo perché violeresti il punto della legge che dice che «non devi essere proprietario esclusivo». Ma come fa a capitare un caso del genere? Perché avresti mai dovuto comprare una casa senza sfruttare l’agevolazione prevista? Questa cosa capita ad esempio in caso di eredità. Se erediti una casa da solo (e non hai sfruttato l’agevolazione prima casa per comprare la tua «vera» prima casa) puoi decidere di sfruttarla in quel momento. Se non lo fai e quindi paghi l’imposta di successione standard, non solo non hai usufruito di uno sconto ma non potrai sfruttare l’agevolazione prima casa per un altra casa, finché non ti libererai di quella che hai ricevuto in eredità. Naturalmente vale solo per quel Comune. Quindi se vorrai comprare nello stesso Comune, questa, per te è una brutta notizia. Devi per forza vendere l’immobile o gli immobili nel Comune che hai ereditato da solo per sfruttare l’agevolazione. Puoi anche vendere delle quote a dei tuoi familiari. In questo caso non essendo più titolare esclusivo dell’immobile, puoi comprarne un altro e destinarlo a prima casa. Se invece compri in un altro Comune, nessun problema. Non devi vendere nulla.
4) L’agevolazione si può sfruttare solo per le casa «non di lusso». Infatti l’agevolazione viene concessa soltanto se acquisti una casa «normale». Non puoi quindi sfruttarla per compare un castello o una villa con piscina. Le case in categoria A/1(abitazioni di lusso), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici) non usufruiscono di sconti.
Il motivo è semplice... se sei ricco, non hai bisogno di aiuti dallo Stato!
Puoi invece sfruttarla per comprare abitazioni che rientrano nelle categorie A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Insomma diciamo che solo in pochi hanno di questi problemi. Sono pronto a scommettere che vorresti averne anche tu.
Qualche riga sopra ti parlavo di due diversi tipi di risparmi, sfruttando la «prima casa». Il primo immediato, il secondo nel tempo. Vediamo nel dettaglio in cosa consistono questi due risparmi.
A) Risparmio immediato
Come accennato, comprare come prima casa vuol dire risparmiare parecchi soldi di imposte. La percentuale da pagare allo stato passa dal 9% al 2% +100€ fissi. Questa percentuale non si paga sul prezzo di acquisto della casa ma sul valore catastale. Facciamo un esempio su un bilocale medio che si può trovare in zona Lucento. La maggior parte dei bilocali ha una rendita catastale di 550,03€. La rendita catastale va moltiplicata per un coefficiente fisso che è 126. Quindi 550,03 x 126 = 69.303,78€. Se invece si sfrutta l’agevolazione, il coefficiente moltiplicatore si riduce a 115,50. Si ha quindi il seguente risultato 550,03 x 115,5 = 63.528,47€. Questi due valori si chiamano Valori Catastali e sono la base imponibile per il calcolo dell’Imposta di Registro.
Cosa vuol dire questo? Vuol dire che la base imponibile per calcolare le imposte se 1° casa è di poco più di 63.500€, senza agevolazione quasi 70.000€.
A questi valori bisogna applicare le aliquote del 2% o del 9%.
63.528,47€ x 2% +100€ = 1.370,57€ come 1° casa contro 69.303,78€ x 9% = 6.237,34€ come 2° casa.
In questo esempio il risparmio immediato tra prima e seconda casa è di quasi 5.000€.
B) Risparmio periodico (successivo)
Oltre al risparmio immediato, lo scenario si amplia con gli «sconti» periodici di cui si può usufruire. Il primo è relativo all’Imu che come prima casa viene annientato completamente, il secondo relativo alla possibilità (se hai fatto un mutuo per comprare casa) di potere accedere alla detrazione fiscale sugli interessi passivi del mutuo, che oramai da anni è pari al 19% degli interessi pagati. Considera che nel Comune di Torino l’Imu per un immobile che non destini ad abitazione principale è del 10,6 per mille che in questo caso vorrebbe dire 979€ in più. A dire il vero per sfruttare questo tipo di agevolazione non è obbligatorio aver comprato con le agevolazioni. E’ possibile non pagare l’Imu anche sono adibendo l’immobile ad abitazione principale successivamente all'acquisto, semplicemente prendendo la residenza all'interno dell’immobile.
Quali sono le cose da fare dopo l’atto per non perdere l’agevolazione in futuro?
Si, l’agevolazione si può perdere anche dopo l’atto. Ti spiego perché...
1) E’ un'auto dichiarazione quella che fai al Notaio di non essere proprietario esclusivo e di non averla mai sfruttata, quindi se l’Agenzia delle Entrate si accorge che è una falsa dichiarazione devi pagare la differenza oltre le sanzioni (30%) e gli interessi.
2) Se non sei residente nel comune dove compri la casa devi, entro 18 mesi dall'atto spostare, la residenza pena lo stesso esborso di sopra.
3) Se vendi prima di 5 anni senza ricomprare lo Stato decide in autonomia, senza contattarti che tu l'abbia fatto per speculazione e quindi ti tassa con l’aliquota ordinaria al 9% oltre sanzioni ed interessi, senza che tu possa ribattere.
<<Se vendi e ricompri entro un anno risparmi tutte le imposte che hai pagato>>
Novità
A differenza di quanto citato nel punto 1 una nuova Legge dice che eccezionalmente è possibile comprare una nuova casa sfruttando l’agevolazione anche se non si è ancora venduta la vecchia casa acquistata con l’agevolazione. Si può dunque comprare anche senza aver venduto ma a patto che, entro un anno dall'acquisto si provveda a vedere la vecchia casa. Se no si fa, le sanzioni sono le stesse previste per chi perde l’agevolazione e cioè devi pagare la differenza dal 2% al 9% oltre le sanzioni del 30% e gli interessi. Questa novità ha permesso a molte persone di poter comunque comprare una nuova casa anche se temporaneamente ancora in possesso della vecchia.
Approfondimento
Molte persone il giorno dell’atto interpretano le parole del Notaio relative al divieto di vendita nei primi 5 anni in modo negativo. Tale divieto è circoscritto al fatto che si venda senza ricomprare. Se però si vende la prima casa prima di 5 anni (la vendita si perfeziona il giorno dell’atto di vendita) e si ricompra entro un anno in un qualsiasi comune italiano, sfruttando nuovamente la prima casa, non solo non si è soggetti a nessuna sanzione ma, anzi, si usufruisce di un risparmio fiscale per il nuovo atto di acquisto. Questo risparmio si chiama Credito d’Imposta.
Il Credito d’Imposta non è niente altro che la possibilità di scalare le imposte pagate (vale solo su quelle pagate come prima casa) sulla casa appena venduta al 100% sulla nuova prima casa. Se ad esempio per comprare la vecchia casa hai pagato 1.370€ di imposte ed oggi dovresti pagare 2.000€, vendendo la tua prima casa, visto che hai già pagato, pagherai soltanto la differenza. 630€. Un bel risparmio!
Quindi, adesso che lo sai, se la casa che hai comprato ti sta stretta, non ti piace più oppure puoi permetterti una più bella e grande, vendila subito, anche prima dei 5 anni e sfrutta lo sconto! Se hai bisogno di una consulenza gratuita, sei nel posto giusto.
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