1. Con chi vendere? Privatamente, con agenzia o con un Instant Buyer?
Questa è la prima decisione che dovrai prendere e ricordati che sarà fondamentale se quello che vuoi ottenere è una vendita proficua. Cercherò di darti tutte le informazioni utili per affrontare questa prima decisione importante.
Il primo documento che dovrai accertarti di avere è l’atto di acquisto, le planimetrie catastali e la visura catastale storica. Se sei diventato proprietario di casa ereditandola, è necessario avere anche la dichiarazione di successione o l’atto di donazione. Per ultimo serve il certificato energetico che deve essere redatto da un tecnico abilitato. Puoi trovare un articolo dettagliato sui documenti necessari cliccando qui.
Dopo aver recuperato tutta la documentazione dovrai creare un vero annuncio ad hoc per la promozione dell’immobile. Oltre a scrivere un testo accattivante in cui descrivi il tuo immobile dovrai contornarlo di tutte le informazioni utili e di foto ben fatte. Ricorda, le prime cose che un acquirente guarda quando sceglie un immobile da andare a vedere sono le prime 5 foto, non dovranno quindi essere buie o tagliate. Evita inoltre di descrivere la tua casa in modo sbrigativo dicendo: tre camere da letto, cucina, ripostiglio e bagno. Se vuoi entrare nel dettaglio ho scritto una guida che parla esclusivamente di questo.
Di tutte le cose da fare questa è forse quella un pò più semplice. Il web è pieno di portali immobiliari in cui poter promuovere gratuitamente una casa. Ti basterà scegliere quelli più in voga, creare un account per ognuno, caricare foto, info e testi ed il gioco è fatto, dovrai soltanto adattare le informazioni alle regole di ogni singolo portale. Sappi però che il servizio gratuito ti permetterà di avere una visibilità molto bassa perchè le agenzie immobiliari, a differenza del privato, pagano ed hanno quindi la garanzia di apparire sempre prima.
Ecco, ora che sai chi sono possiamo cominciare con il vero motivo per il quale sei finito su questa pagina: come vendere la tua casa.
Di seguito troverai tutte le fasi da seguire per arrivare ad una vendita profittevole.
Piacere, mi chiamo Fabrizio Fazzolari e sono un agente immobiliare dal 1997
Dal 1997 ad oggi ho venduto oltre 900 appartamenti, nell’ultimo anno ho venduto ben 9,53 appartamenti su 10, che mi sono stati affidati con incarico in esclusiva.
Di questi 9,53 appartamenti, il 69,23% è stato venduto in meno di 60 giorni ed il restante 21,30% soltanto 1-2 mesi dopo.
Come vendere casa nel 2023: guida completa
Se sei finito su questa pagina è perchè sicuramente stai pensando di vendere la tua casa e stai cercando una guida o delle istruzioni per muovere i primi passi in questo mondo. Proprio per questo ho deciso di riportare qui di seguito le informazioni necessarie e tutti gli step da seguire per arrivare alla vendita del tuo immobile in breve tempo ed al massimo del prezzo. Prima di iniziare mi presento...
#Quale è la documentazione necessaria?
#Scrivere un annuncio efficace
#Promuovere l'annuncio
#Gestire le visite
Non appena caricato l’annuncio sui portali inizieranno le prime telefonate, sappi che, soprattutto all’inizio, su 10 telefonate ricevute 8/9 saranno di agenti immobiliari che cercheranno di convincerti a vendere casa con loro dicendo che hanno il cliente pronto (cosa non vera). Tralasciando questo dettaglio una delle cose più importanti è rispondere al telefono. Le telefonate arrivano a qualunque ora del giorno, sia al mattino che al pomeriggio ed anche il sabato e la domenica. Insieme alle telefonate dovrai fissare gli appuntamenti. Dovrai incastrare i tuoi impegni quotidiani con gli impegni degli acquirenti. Potresti ritrovarti quindi con un appuntamento il lunedì alle 19.00, uno il mercoledì alle 15.00 e poi uno magari il sabato mattina.
#Imparare a negoziare
L’acquirente vorrà sicuramente fare l’affare e ti chiederà di abbassare il prezzo. Questa è la fase più complicata del processo di vendita. Chi compra è sempre alla ricerca del pelo nell’uovo per farti abbassare il prezzo il più possibile. Saper negoziare a tuo favore è veramente molto complicato, devi essere gentile, sicuro e preparato su quello che dici per non essere antipatico agli occhi dell’acquirente e portare a casa il miglior risultato possibile a tuo favore. L’arte della negoziazione non è una dote che tutti hanno e, a differenza dei punti sopra citati che si possono imparare, questa è una dote innata. Non essere capaci a trattare ti causerà gravi danni economici.
Se invece deciderai di vendere con agenzia a tutto questo penserà l’agenzia che hai scelto. Si occuperanno loro di reperire la maggior parte dei documenti, faranno foto professionali e magari anche il video della tua casa, realizzeranno un annuncio perfetto, si occuperanno di gestire gli appuntamenti ed infine si occuperanno loro di negoziare per te. Questo capiterà se avrai scelto l’agenzia immobiliare giusta e non una a caso. A tal proposito ho scritto un articolo sul mio blog che parla proprio di questo, cioè come fare a scegliere il giusto agente immobiliare, “Quali sono le 9 domande da fare per scegliere un agente immobiliare”.
Se deciderai di vendere la tua casa privatamente queste sono tutte le cose a cui dovrai pensare da solo:
-
reperire la documentazione necessaria
-
scrivere un annuncio efficace
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promuovere l’annuncio
-
gestire gli appuntamenti
-
imparare l’arte della negoziazione
Vediamo adesso insieme ogni singolo punto: documenti, annuncio, promozione, appuntamenti e negoziazione.
Vendere privatamente
Vendere con agenzia immobiliare
Infine, potresti decidere di vendere la tua casa ad un’agenzia di Instant Buyer. Compreranno la tua casa subito per poi rivenderla. So che sembra fantastico ma c’è un ma. Compreranno la tua casa subito ma ovviamente ad una cifra molto bassa. Tra tasse e margini di guadagno considera che ti pagheranno la casa dal 30 al 40% in meno rispetto a quello che è il valore di mercato.
Vendere ad un Instant Buyer
2. Documentazione da controllare
Tra i vari controlli da effettuare prima di mettere in vendita il più importante è quello relativo alla regolarità catastale e comunale dell’immobile.
Per farla semplice ,capita 7 volte su 10 che l’immobile, dopo essere stato ristrutturato, non sia conforme a quello che risulta nelle planimetrie. A volte è stato spostato un muro, altre ancora eliminato. La verifica di questo e anche la regolarizzazione è opportuno che avvenga prima del compromesso. Meglio ancora se prima di iniziare la vendita. I soggetti che possono effettuare questi controlli sono geometri, architetti o ingegneri oppure gli agenti immobiliari se ti sarai affidato a loro per vendere casa. Puoi visionare un mio video in cui parlo della regolarità edilizia.
3. Stabilire il prezzo di vendita
Ecco, ora che hai anche reperito tutta la documentazione arriviamo ad un altro punto importante, il prezzo di vendita. Sai quanto vale la tua casa? Beh sicuramente per te tantissimo ma sai quale è il reale valore di mercato?
Scegliere il giusto prezzo di vendita è fondamentale se vuoi riuscire a vendere e bene. Per scoprire quanto vale la tua casa puoi richiedere una delle mie valutazioni, può essere una valutazione online per farti un'idea oppure una valutazione scritta con sopralluogo, entrambe sono gratuite. Per richiedere la valutazione online ti basta cliccare qui. La valutazione online ti permetterà, con il solo inserimento dei dati della tua casa nel form, di ricevere la valutazione direttamente nella tua mail. Ovviamente essendo una valutazione senza sopralluogo basata esclusivamente su dati da te inseriti sarà attendibile solo all’80%. La “Valutazione Perfetta” invece, che prevede il sopralluogo fisico da parte dell’agente immobiliare, è una valutazione che ti verrà consegnata dopo circa una settimana in formato cartaceo. Sarà di circa 20 pagine dove verranno analizzati gli immobili attualmente in vendita della zona, i dati OMI del borsino immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e gli immobili realmente venduti. Se vuoi richiedere la “Valutazione Perfetta” clicca qui.
4. Preparare al meglio la tua casa per le visite
Una statistica dice che un acquirente decide di acquistare o meno una casa durante i primi 60 secondi di visita. Converrai con me quindi se dico che la prima impressione che darà la tua casa è fondamentale per la riuscita della vendita. Dovrai quindi cercare di far risaltare al meglio la tua casa e questo è un lavoro che puoi fare soltanto tu anche vendendo con un’agenzia. L’agente immobiliare può darti qualche consiglio certo ma purtroppo il grosso del lavoro spetta a te. Per aiutarti in questo compito ho scritto una guida con qualche accortezza che puoi prendere per affrontare questo compito, parlo di qualche consiglio che puoi mettere in atto tu stesso senza l’aiuto di professionisti e che ti costeranno poco o nulla. Puoi scaricare gratuitamente la mia guida su “Come preparare la casa per gli appuntamenti di vendita".
5. Definizione del prezzo di vendita e compromesso
Se stai vendendo tramite un’agenzia immobiliare l’acquirente formulerà sui moduli dell’agenzia la sua offerta. Successivamente l’agente immobiliare te la sottoporrà e, se rispecchierà i tuoi desideri, passerete al compromesso nell’arco di pochi giorni. Se invece stai vendendo privatamente tutta la fase relativa all’accordo sarà per forza di cose verbale e dovrà prevedere, come detto sopra, una tua grande propensione alla negoziazione. Trovato l’accordo dovrete quindi sottoscrivere il compromesso che puoi trovare online ma che ti consiglio di farti fare da un notaio o da un’agente immobiliare per evitare di scrivere cose non corrette poiché potrebbero causare penali a tuo favore.
6. Atto notarile
Eccoci arrivati alla parte finale della vendita: l’atto notarile.
Tu ed il tuo acquirente vi troverete presso lo studio del notaio che l’acquirente avrà scelto (e che pagherà) per stipulare il rogito. Ovviamente dovrai fornire in anticipo al notaio tutta la documentazione relativa alla tua casa, di cui abbiamo parlato sopra, in modo che possa fare tutti i controlli sull’immobile ed anche un’ispezione ipotecaria su di te. Se vendi privatamente dovrai occupartene tu, se invece vendi con agenzia se ne occuperà l’agente immobiliare.
7. Conclusioni
Ricapitoliamo, puoi vendere:
-
privatamente
-
con agenzia
-
con un Instant Buyer
Se vendi privatamente potresti sbagliare la strategia di vendita; devi stare attento perchè potresti andare incontro ad un'infinità di errori che possono determinare la riuscita della vendita. Tenere la tua casa invenduta per tantissimi mesi ti porterà a dover abbassare notevolmente il prezzo per vendere. Se vendi con un Instant Buyer avrai la certezza di vendere in pochissimo tempo ma venderai sottoprezzo. Se vendi invece con un’agenzia e la scegli bene non avrai problemi che potresti avere vendendo privatamente, sarai seguito e consigliato da un professionista.
Certo, vendendo con un'agenzia immobiliare dovrai pagare una provvigione che la maggior parte delle volte ti farà però guadagnare di più dalla vendita di casa e ti toglierà un enormità di fastidi. Ma attenzione, non tutte le agenzie lavorano nel modo giusto, come in ogni campo c’è chi eccelle e chi è mediocre. Se hai deciso di vendere e vuoi una consulenza gratuita di 20 minuti con me chiama adesso il numero verde
Adesso ti lascio alle recensioni di alcuni dei clienti con il quale ho avuto il piacere di lavorare in questi anni, in modo che tu possa leggere, guardare ed ascoltare direttamente le loro testimonianze.
A presto,
Fabrizio Fazzolari
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