• Fabrizio Fazzolari

VALUTAZIONI ON-LINE: SONO VERAMENTE AFFIDABILI?

Aggiornato il: 7 giorni fa

Attenzione, potrebbero sbagliarsi anche di 60.000€



Al giorno d’oggi va molto di moda il fai da te su internet.

Esistono diversi strumenti più o meno precisi che sono in grado di darti una valutazione immobiliare.

In questo articolo ti voglio spiegare perchè questi strumenti difficilmente riusciranno a sostituire una “vera” valutazione fatta da un agente immobiliare professionista.


In un altro articolo ( che trovi cliccando su questo link) ti avevo parlato della difficoltà di riuscire a stimare un immobile utilizzando i dati che annualmente vengono distribuiti dall’agenzia delle entrate. Quei dati, seppur reali, si basano su alcuni parametri ma non ne tengono in considerazione altri altrettanto importanti.


Per l’agenzia delle entrate infatti, ad esempio, non c’è differenza alcuna se un immobile si trova al piano rialzato oppure al sesto piano con ascensore.


Ma torniamo adesso invece all’argomento di questo articolo.

Perché le valutazioni on-line non sono affidabili?

Da qualche tempo i principali portali immobiliari hanno inserito al loro interno uno strumento che permette di “conoscere” il valore di un immobile.


Mi duole informarti che questo calcolo è basato su alcuni parametri che però non sono per nulla utili per stimare correttamente una casa.

A te che li guardi la prima volta possono sembrare molti e molto precisi e su questo te ne do ragione. I principali portali ci chiedono l’indirizzo della casa, il piano, la metratura, le condizioni interne, ecc… tutti dati importanti. Tutti dati che anche un agente immobiliare prende in considerazione per darti una corretta valutazione di casa.


Il vero problema è che però questi dati si incrociano con il database del portale e mediante alcuni calcoli danno una fascia di prezzo orientativa all’interno della quale secondo loro è possibile promuovere il tuo appartamento.

Attenzione, ho usato la parola promuovere non vendere.


I portali tramite il loro sofisticatissimo algoritmo incrociano i dati che tu gli hai fornito con quelli degli appartamenti che in quel momento risultano essere inserzionati sul loro portale.


Utilizzando questi dati vi sono due problemi.


Il primo, direi principale, che viene fatta una media basandosi sul prezzo di richiesta e non sul prezzo di vendita.

Il secondo che, sui vari portali immobiliari, possono pubblicare anche inserzionisti privati, quindi proprietari di casa che non sono agenti immobiliari professionisti e quindi per questo possono banalmente sbagliare ad inserire i metri quadrati, non conoscere i termini tecnici relativi al numero di vani oppure, e questo molto sovente, immettere un prezzo di vendita sensibilmente più alto rispetto al vero valore di mercato.


Non è un caso infatti che gli immobili proposti in vendita privatamente sono quasi sempre più cari rispetto a quelli proposti da agenzie immobiliari.

Affidarsi quindi ad una valutazione on-line prevede il fatto che di sicuro sarà errata.


Sarà errata perché si basa sul prezzo di richiesta e non sul prezzo di vendita.

Un bravo agente immobiliare oltre che a prendere in considerazione i parametri sopra citati quali numero di stanze, piano, presenza dell’ascensore esposizione, disposizione interna delle stanze, ecc… prende in considerazione appartamenti simili venduti e non messi in vendita, il suo algoritmo così elaborerà una valutazione data su vendite realmente concluse e non ipotizzate.


Ecco perchè una valutazione on-line è molto probabilmente la cosa peggiore che tu possa fare, seppur la più semplice, per capire quanto vale la tua casa.


Le valutazioni on-line sono di solito superiori ai valori reali di vendita.

Si parla di una difformità che oscilla tra il 15 ed il 30%.

Capirai bene che se parliamo di un immobile sulla fascia di prezzo da 200.000€, potresti sbagliare la tua valutazione anche di 60.000€.

Di quanti anni di lavoro hai bisogno per guadagnare 60.000€?

Ti sembra un margine di errore trascurabile?


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Articolo di Fabrizio Fazzolari, agente immobiliare dal 1997.

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Come sai, mi chiamo Fabrizio Fazzolari e faccio l’agente immobiliare da 1997.

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