• Fabrizio Fazzolari

RIFORMA DEL CATASTO: COSA PREVEDE?

Aggiornamento: 14 apr

Tanto se ne parla, sembra che non ci saranno grandi ripercussioni ma sarà veramente così?



Le dichiarazioni ufficiali dicono che serve a stanare gli evasori, in questo caso intesi come proprietari di immobili costruiti abusivamente o di terreni edificabili accatastati come agricoli. Nel primo caso si parla di evasori totali e che, oltre ad essere abusivi, non pagano alcuna imposta.


In pratica, a mio modo di vedere questa riforma farà da apripista ad un futuro rialzo delle imposte sulla casa e toccherà soprattutto la classe media e la classe ricca.


Perchè, sempre a mio parere, sembra alquanto strano ed improbabile che questo enorme lavoro non venga utilizzato anche per aumentare le imposte.


Se sei proprietario di più case sappi che la riforma ti colpirà, magari non da subito ma tra qualche anno si.



Il presidente del Consiglio Mario Draghi ha specificato che si tratta di “un’operazione di trasparenza” e che non è volta ad aumentare le tasse.

Ma se fosse realmente così che bisogno ci sarebbe di aumentare le rendite? Non potrebbero concentrarsi solamente sugli immobili abusivi non censiti?

Al momento però…

Quando però decideranno di utilizzare a loro favore questo lavoro enorme di riclassificazione chi avrà più ripercussioni?


La classe media.


Proviamo adesso a capire che ripercussioni ci saranno.

I ricchi non hanno problemi, i poveri hanno solo una casa, se ce l’hanno. Chi verrà toccato sono le persone che hanno dai 2 immobili in su di proprietà.


I ricchi che hanno 100/200 immobili di proprietà sono ricchi, e pur dovendo pagare di più, per loro saranno comunque cifre che non vanno a cambiare il loro bilancio… chi invece ha 3, 4, 5 immobili magari ereditati verrà tartassato e dissanguato per bene… ma cerchiamo di capire questa riforma di cosa parla.


Il catasto serve esclusivamente per pagare le tasse, quindi, siccome la riforma catastale è fatta per aumentare le rendite, di conseguenza aumenteranno anche le tasse sugli immobili.

Ora per chi ha solo un immobile cambia poco o nulla, ma per chi ne ha dai due in su secondo me in futuro cambierà tutto.



Veniamo adesso a capire che tasse si pagano oggi sulle case…


Intanto parliamo di tasse in maniera generica ma il termine giusto è imposte… poco cambia ma è giusto essere precisi..


La prima tassa, che non è una tassa ma un imposta, si paga quando si compra una nuova abitazione.

Sto parlando dell’imposta di registro.

L’imposta di registro è del 2% se si parla di acquistare con l'agevolazione prima casa, se invece non si può sfruttare questa agevolazione questa imposta è del 9%.


Facciamo un rapido esempio per capire.


Se oggi ho una rendita catastale di 1.000€ per calcolare questa imposta devo moltiplicare 1.000 per un coefficiente fisso di rivalutazione di 115,5.

Il risultato è 115.500.

Su 115.500 quando compro devo pagare allo Stato, tramite il Notaio, il 2% cioè 2.310€ + 100 euro di spese fisse ipotecarie e catastali.


Se compro senza agevolazione prima casa, invece, i 1.000€ di rendita oggi vanno moltiplicati per un coefficiente fisso di 126, quindi il valore catastale come seconda casa è di 126.000€.

A questo valore va aggiunto, come base di calcolo per l’imposta, il 9%. Quindi davanti al Notaio per comprare una casa del genere devo pagare 11.340€ contro i 2.310 nel caso di acquisto con agevolazione 1° casa.


Capirai quindi che se il catasto aumenta le rendite, di conseguenza potrebbero aumentare gli incassi sia che si tratti della tua prima casa, sia che si tratti di un investimento.

Ma non finisce qui…


Anche i comuni vogliono la loro parte. Questa parte si chiama IMU Imposta municipale unica. Al momento non si paga per l’abitazione principale ma solamente per le seconde, terze, quarte, decime, ventesime case… Sai su cosa si basa?

E’ una percentuale che varia da comune a comune anche in base al fatto che l’immobile sia vuoto od affittato e se affittato con quale tipo di contratto. Ma indovina un po'? Qual’è la base imponibile per il calcolo dell'IMU?


Si si.. proprio lei, la rendita catastale.


Ecco perché, secondo me, la riforma è tanto cara al nostro premier.



Certo c’è da dire che oggi realmente le rendite catastali sono veramente ridicole se consideriamo che il sistema attuale è datato 1939 e che le successive modifiche non ne hanno rivisto l’impianto di fondo. Si basano sui vani e non sui metri quadri.

Basandosi su dati obsoleti vengono applicati coefficienti di rivalutazione che però sono ben lontani dai valori reali. Unica eccezione per le estreme periferie dove molte volte i valori catastali sono inferiori rispetto al reale valore di mercato.


Ora, io non sono d’accordo a tassare un immobile o un’auto dopo che già per comprarlo ho pagato le imposte, ma questo poco conta. Capirai bene che però sia lo Stato che i comuni beneficeranno alla grande di questa riforma.


Riforma che verrà applicata probabilmente dal 2026 in poi.


Come verrà calcolato l’aumento delle rendite è ancora da definire anche se da circa 10 anni è entrato l’obbligo durante l’atto di acquisto, di citare il prezzo di acquisto e le modalità di pagamento, cosa che una volta, quando ho iniziato io a lavorare, non era richiesto.

All’epoca in atto veniva citato soltanto il valore catastale, appunto per il calcolo delle imposte.


Oltre 10 anni di valori immobiliari registrati e trascritti, che a mio parere, verranno presi in considerazione da chi sta valutando i criteri per aumentare le rendite.


In sostanza, il governo Draghi vuole arrivare a una piena digitalizzazione del catasto entro i prossimi quattro anni, per far emergere irregolarità, immobili abusivi, destinati a diversi utilizzi o non censiti, e terreni edificabili accatastati come agricoli, e procedere al corretto classamento ma a mio modo di vedere, per andare a colpire pesantemente noi proprietari di immobili.


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Articolo di Fabrizio Fazzolari, agente immobiliare dal 1997.

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